5月26日，广州安居集团启动支持居民“卖旧买新”的收购二手房试点工作，本次试点收购对象为总价在300万元人民币以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。房产权属要清晰、无抵押查封、无安全隐患。截至6月14日，该试点工作已超半月。

这半个多月来，羊城晚报记者收到不少街坊咨询，诸如评估费需多少、限期内买不到新房会怎样、多套房能否合并置换、新房价能否低于收购价等疑问被不少街坊提出。日前，安居集团就这些热门问题给予了详细解答，来看——

问1：70平方米出头（如70.5平方米）能收吗？

答：不行，严格卡70平方米及以下，以不动产权证上的建筑面积为准。因收购后的房源将改造为保障性租赁住房，而广州市对保障性租赁住房的认定标准之一，是建筑面积不超过70平方米，超过面积无法纳入保障体系。

操作提醒：

如果业主的房子面积略超，请勿报名（初筛就会被驳回）。

问2：评估费由谁出？评估机构怎么选择？

答：业主无需承担任何评估费用。相关流程是：①线上初评估（按地段估价），②上门复评估。不论最后收购成功与否，换房人都不用支付评估费。

广州安居集团依法依规选聘六家具备相关资质的第三方评估机构，换房人通过经认证的摇号系统随机选定一家，全程公平公正。换房人不能自己指定评估机构。

操作提醒：

如有人以“代评估”“代报名”名义收取费用，请警惕。

问3：评估价是怎么定的？对评估价不满意怎么办？

答：线上初评估阶段，根据地段、周边二手房价先估一个参考价；上门复评估阶段，工程团队上门查看房屋实际状况（漏水、结构、装修等）进行再次专业评估报价。

担心价格不满意怎么办？只要还没有签订旧房收购协议，换房者随时可以自行退出，零成本。

操作提醒：

在这个环节，业主可提前了解自己小区近3个月的成交均价（贝壳、中原等平台），做到心中有数。评估后不要怕“还价”，这是正常协商环节。

问4：这样的二手房收购，业主需要缴纳哪些费用？

答：和正常的二手房买卖一样，各付各税。

操作提醒：

业主（卖方）主要税费是增值税和个人所得税。根据最新政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。满5年且为家庭唯一住房免征个人所得税，否则一般按转让总价1%核定征收个人所得税。

问5：从报名到签合约收到房款，要多久？

问：在资格审核阶段，业主提交申请后约1周内可知是否通过；上门评估阶段，通过后则安排评估，约1周内。从报名到签订正式收购协议，预计2-3个月。签订收购协议后（最快当日），收购款将一次性划入业主指定的银行监控账户。当业主选购新房后，这笔款将会划拨至新房楼盘账户。

操作提醒：

建议有意愿换房的业主尽早报名。

问6：180天内必须买新房吗？买不到怎么办？能不能买二手房？

答：从签订旧房收购协议当天开始算180天，包含周末、法定节假日（按自然日计算）。180天内未购买新房，则扣除收购价的20%作为违约金。

不能买二手房。此次试点工作规定，必须购买开发商新建的一手房，不能购买二手房（二手转售）。

操作提醒：

因违约成本高，建议业主在报名前就大致圈定目标新房（总价、地段、楼盘），评估自己的购买力，不宜“先卖了再慢慢看”。全市范围内的一手房都可以选购。

问7：多套房可以一起卖，然后买一套更大的吗？

答：可以。不管是两套还是多套旧房，都可以合并置换一套新房，办理流程和单套置换一致。

操作提醒：

新房总价不能低于所有旧房的收购总价。若一套旧房的收购价120万元、另一套旧房的收购价80万元，则新房总价要不低于200万元。

问8：收购价可以比新房总价高吗？收购款能留一部分自己用吗？

答：不可以。政策要求“收购总价不得超过所购新建商品住宅总价”。如果收购价是300万元，那么选购的新房总价必须≥300.01万。

操作提醒：

这是“卖旧买新”置换链条的硬性约束。因购买的新房总价要高出旧房回收价，超出的部分需要业主自筹资金，建议业主自我评估清楚资金状况。

问9：旧房收购款比新房首付多，多出部分可以退回换房人吗？

答：不可以。为了保障资金安全，安居集团设置了专款专用的规则，旧房款将全额定向支付给新房开发商，换房人要在此前提下合理配置资金方案。

操作提醒：

举个例子：新房总价300万元，旧房收购款120万元全部都会支付给开发商。不能把120万元收购款拆分使用。

问10：有租约的房子可以参与收购吗？

答：可以正常报名参与。需要房东与租客协商好，妥善处理好租客问题。报名时房东必须如实填写是否有租约、剩余租期、租金等。

操作提醒：

正式签旧房收购协议时，业主需与安居集团就租赁关系达成一致。

问11：房子还有贷款，能用卖房的钱还贷解押吗？

答：不可以。有房贷/抵押的房子可以先报名，但须在旧房收购协议的约定时间内解除抵押。不可以使用收购资金赎契解押。

操作提示：

业主需自筹资金先还贷或通过其他方式解押。建议先咨询银行提前还款流程和周期，如果短期难以还清，就不适合参与此次试点。

问12：卖旧买新能领“穗八条”最高3万元/套的补贴吗？

答：可以。本次活动可同步享受“穗八条”专项补贴。

操作提示：

申请人可通过广州市住房和城乡建设局官网“卖旧买新”专区申请。

问13：这个政策和“房票”是一回事吗？

答：不是一回事。本政策是安居集团按常规方式收购旧房，业主再换新房；房票是针对城中村改造拆迁，发放给村民的购房凭证，限于房源超市使用。

操作提醒：

很多街坊混淆了这两个政策。这个试点工作，是直接打款到银行监管账户，购买新房时资金会从监管账户划给开发商，不经业主手。如果没有拆迁背景，则无需关注房票。

问14：房子过户后，想暂住一段时间过渡，怎么办？

答：按照协议约定时间准时搬离交房。

操作提醒：

也有灵活处理方式：如果确实需要短期居住过渡，可以主动和安居集团协商沟通，其可视实际情况提供返租服务。

问15：置换的新房，能直接登记在直系亲属名下吗？

答：可以。

操作提醒：

请在报名时将意向购房人填写为直系亲属。（直系亲属范围是指换房人的父母、配偶、子女）

问16：支持“先买后卖”吗？已购买新房还可以参加吗？

答：不支持。此次参与规则，需在签订旧房收购协议之后进行新房网签。

操作提醒：

如果已选定意向新房，可与开发商沟通好付款节奏，在完成网签前参与本次试点。

问17：如何报名？需要哪些材料？

答：换房人可选择以下报名方式之一：（1）线上报名：在“穗安居”微信服务号“卖旧买新”专题提交材料报名。（2）线下报名：工作时间前往广州市越秀区环市东路371号世贸大厦南塔8楼提交报名材料。

报名材料包括：（1）卖旧买新意向申请表及报名须知；（2）身份证：换房人本人有效居民身份证正反面；（3）不动产权证：拟出售二手住宅的产权证书全部内页；（4）不动产权查册信息：广州市不动产登记查册表（产权人）。线上报名需上传清晰扫描件或照片，线下报名需提供复印件并手写签字。

操作提醒：

如果线上报名入口无法收到验证码，可换手机再试；线下报名者可带上相关证件到现场，现场会有申请表等。在“穗好办”APP或小程序里，通过点击“不动产”→“不动产查册登记表”→人脸识别后点击“立即查询”可以进行查册。

问18：有没有线下咨询点和咨询电话？

答：目前安居集团开设了唯一现场咨询点，位于广州市越秀区环市东路371号世贸大厦南塔8楼，现场有工作人员接受咨询，进行专业答复。咨询电话：020-31108382。咨询时间：工作日9：00-12：00，14：00-18：00。

操作提醒：

该栋大楼位于地铁5号线淘金站旁边，从B口或A口出都比较方便。旁边的公交站点为白云宾馆站。

文、图、视频 | 记者 陈玉霞