如今，一些不良商家利用老年人信息不对称，设下“三连套”骗老年人买公寓。他们以看似优惠的 39.8 万“租” 39 年吸引老人，第一步先让老人签订长期租赁合同，第二步以各种理由诱导老人转为购买合同，第三步则以各种费用、条件逼迫老人不得不继续购买。老年人往往在不知不觉中陷入骗局，财产受损。所以，老年人在购买公寓时一定要保持警惕，仔细核实相关信息，不要被眼前的小利所迷惑，以免遭受重大经济损失。

“29.8万起住天河”

“低门槛实现天河安家梦”

“包租3000元/月起”

……

以为是捡到笋盘了，没想到是入了“坑”。日前广州李先生向“专+帮”爆料，3月初，他年近六旬的姐姐本来想买个公寓“自住+投资”，却糊里糊涂着了道。李阿姨购买位于广州天河区的中洲盛年公寓，然而，所购公寓没有红本只有使用权，退房则将面临巨额违约金。

先是房产中介以低门槛购房骗去现场，然后用低价使用权公寓甩卖吸引关注，再用每个月保底3000元返租诱惑入坑，“三个套路”环环相扣，这也是李阿姨一步步走下去无法自拔的原因。

无论是年轻人想在市中心安个家，还是老年人寻找地理位置便利的养老房，每盏灯火的背后都承载着普通人对美好生活的质朴期待。但那些打着“低门槛实现安家梦”的特殊物业，真的可以圆了“居者有其屋”的置业梦吗？看似低门槛的使用权公寓，其背后又有哪些消费者权益值得关注？

以租代售，签了39年认租合同

李先生介绍，他姐姐认购的公寓是广州天河区车陂板块的中洲盛年公寓，项目和21号线棠东地铁站隔了条马路，3梯30户，一共1900多套。

过完春节，李先生的姐姐就去看了公寓。“他们准备去外地和子女住两年，但是以后还要回来，所以想买套公寓，可以出租，回来也有地方落脚。”李先生介绍。

“他们在抖音、小红书上看到推荐公寓，20万—30万元就可以入住天河，还有高租金回报，就非常感兴趣。”

“哪有20多万元的房，去到现场她才发现最小的28平方米公寓，正常报价在40多万元，一些不好楼层也要30多万元。”李先生告诉记者，网络上标榜的“低价”，其实只是房产中介吸引消费者去现场看房的幌子。

记者特意走访了项目现场，销售告诉记者，“29.8万元起步”是中介“编出来”的，目的是为了吸引客户过来，因为他们只要带人过来就会有奖励，实际上一套公寓的价格基本上都在40万元以上，而且3房单位才能用明火，价格去到100多万元。

许多消费者明知是被中介骗过去的，但现场氛围感“拉满”，座无虚席、人声鼎沸、时不时传来砸金蛋成交的声音……他们会被这样的氛围感染后，继续留下来了解情况，其中也包括李阿姨。

“他们哪里见过这样的场景。”李先生告诉记者，其姐姐本来想回家和女儿商量一下再做决定。但由于销售告知看好的房子马上就要被卖掉了，在“饥饿营销”刺激下，第二天下午李阿姨就去“买”下了这套价值39.8万元，面积27.5平方米的公寓。

准确地说不是“买”而是“租”，因为签订的不是认购合同而是认租合同。据李先生提供的资料显示，认租合同一共两份，一份租赁时间从2025年到2044年，共20年，租金1191元/月，占了总租金的约七成。另一份，租赁时间是从2045年到2063年，共19年，租金524元/月。

“39年使用权分2份合同签署，目的是为了规避‘租房合同不得超过20年’的法律规定，合同中头20年占租金总额70％，20年后其违约成本就很低。”李先生介绍。

但销售的推销话术是，该项目使用权为39年，虽然承租人没有独立房产证，但合同都具有法律效应，价格不仅比有产权的公寓低，而且不用交额外税费。未来如果要转让使用权，只需要向甲方支付合同主体变更手续费3000元，不用像普通公寓转手税费很高。

广东合邦律师事务所合伙人杨登基告诉记者，因民法典规定最长房屋租赁期限是20年，有些开发商为了规避法律的限制，通过在合同中约定租赁20年，另额外赠送19年，合计39年的出租模式来销售公寓。但因有法律强制性规定，所以超过20年部分的19年应为无效。

返租诱惑，承诺按月3000元托管

其实，让李阿姨心动并急着签约的另一个原因是，销售方承诺的“托管返租”服务。

“他们想着离开广州以后，自己不方便出租管理，如果有人帮忙出租公寓可以省很多麻烦，销售介绍，签了托管合同每个月就有稳定的3000元返租，甚至还能享受额外分红。”李先生说。

记者在项目现场也发现，在样板房旁边，有一个酒店托管公寓的广告牌。托管公寓名为思橙公寓，28平方米一房户型，每月租金3000元；28平方米2房户型，每月租金3200元；55平方米三房两厅，每月租金3700元。在固定租金和实际营收5:5分成中，两者取其高。

项目销售也积极向记者推荐了“返租抵扣”贷款的服务，并帮忙算了一笔账：如果总价42万元的公寓，首付10万元，贷款32万元，五年还清，每个月本金加利息大概还6300元，扣除至少3000元的返租，那就最多只用还3300元。

根据李先生提供李阿姨的委托经营管理合同，乙方为江门市某酒店管理有限公司，托管时间为10年，月租金3000元/月，每满三年增加3%。企查查显示，该公司2022年6月成立，注册资本100万元，但实缴资本暂无。

真的这么好出租？记者在第三方租房平台上搜索发现，中洲盛年附近的公寓天健汇一居室普遍月租在2000多元，一个36平方米的一居室报价2500元/月。棠东地铁站附近的YOU+社区，26—30平方米的一室一厅一厨一卫报价2480—2580元/月。

销售则表示，附近其他公寓都是平层，而中洲盛年的公寓是复式设计，使用面积更大，租金自然会更高。

“周边比这个面积大的公寓都租不起3000元/月的价格，怎么可能持续有租金收入，可能后续会有打不完的官司。”托管合同让李先生更加确定这就是个“坑”，赶紧劝姐姐去退房。但是买房容易退房难，白纸黑字的合同下，李阿姨被要求赔偿全部租金的20%，也就是近8万元。

在楼盘销售人员口中，“托管式公寓”听上去很美，变成了稳赚不赔的“摇钱树”：房子买了不用操心、可以以租养贷，投资回报比理财产品高，能自住也可以换房住，不想租了可以自住、养老等。

但是天上哪会掉馅饼？这些年被“公寓托管”套路的消费者不在少数，特别是近些年，一些旅游城市冒出不少“托管式公寓”。据媒体报道，海南一“托管式公寓”，次年开始返租后，托管公司就人去楼空，有的不仅投资进去的装修钱陪进去了，房子也都收不回来。

业内人士提醒，市场上售后包租的项目多数是为了加速卖房，先给购房者一个美好的前景和预期，抓住“稳赚不赔”的心态把房子卖出去，至于一两年后能否落地变为现实都是未知数。托管失败的案例比比皆是。

警惕“使用权”，超过20年部分无效

记者实探中洲盛年项目发现，周末现场，售楼部大堂和包间的洽谈桌都坐满了人，销售好不容易帮我们找到位子，刚坐下就被要签约的客户“挤走”了。看房的既有像李阿姨那样上了年纪的置业者，也不乏打扮时髦的小年轻。现场，时不时传来的砸金蛋抽奖的欢呼声，着实让人充满了“紧迫感”，销售还在一旁煽风点火：“现在只有十几套尾货了。”

楼盘沙盘前，一波接一波的置业者在销售带领下，正在了解项目的前景，“北靠天河智慧城，南接国际金融城，对岸就是琶洲电商总部，中洲盛年正处于第三中轴核心枢纽带——天河智谷，珠江新城、琶洲、智慧城有几千家企业的员工有租房需求。”“周边的住宅五六百万一套，旁边天健汇等公寓也要2万多/平方米，但我们这边只需要1万多/平方米。”

一辆小汽车的钱，就能买一套看起来投资回报率非常高的产品，难怪吸引了那么多人。如果真有40年使用权，那是很好的产品，但一次性先把租金给了，谁来保障消费者以后的权益？

根据认租合同，甲方为广州祥某置业有限公司（下称“置业公司”）、广州盛某寓物业发展有限公司（下称“物业发展公司”）。但是公寓权属方为广州市黄村实业有限公司（下称“黄村实业”）土地性质为国有划拨，仅用作商业/商务/酒店用途使用。

置业公司向黄村实业取得了项目使用权，再授权给物业发展公司进行代理出租经营管理，后者收取租金总额的30%，后者也是具体负责公寓的物业服务。相当于“一房东”是黄村实业，“二房东”是置业公司，还有个“三房东”是物业发展公司。

对于租期的保障，认租合同约定，甲方租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知乙方，抵押该房屋须提前30日通知乙方。补充协议显示，如果是甲方原因导致解除协议，应向乙方支付剩余租金，还需要支付总金额20%的接触违约金，弥补乙方损失。

北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒：“租赁该公寓的市民务必要注意租赁的支付方式，是按月支付、按年支付还是一次性支付。这类公寓的出租方往往不是房屋的产权人，而只是运营方，如果承租人一次性支付过多租金，将来运营方跑路或爆雷，很容易钱房两空，这些年类似的纠纷早已屡见不鲜。”

杨登基则提醒：“正常的房屋租赁合同一般都是按月、按季、按年来支付租金，但此类商品模式基本都是一次性收齐消费者的房款（租金），合同没有任何的网签备案手续，所有房款（租金）不可能打入到政府监管账户中，开发商也没有备案监督，所以很容易导致一房多卖（租），或者因房屋被认定为违建而被强拆等，导致消费者权益受损。”

事实上，近年“使用权公寓”纠纷不在少数。住建部门提醒：谨慎签订租期超过20年的租赁合同，超过20年的，超过部分无效；租赁涉嫌改变规划使用用途的或有加建行为的房屋存在无法通过竣工验收、无法按时交付的风险；谨慎签订一次性收取全租期租金的租赁合同，慎防“长收短付”（项目方收取承租人的租金周期长于交付给土地权属人的租金周期）带来的风险；“租金贷”“现金贷”属于信用贷款，非“房贷”，谨慎防范被利用个人信用套取信贷资金。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉建议，一是要加强消费者教育，购房的时候要对产权、销售资格等要很清楚，二是要加强市场巡查，对违规销售的项目进行打击，第三要要加强销售规范管理，比如项目现场要明确公示预售许可证等。

【文图】南方+记者 周中雨

【海报】吴颖岚 谭唯